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よくあるご質問

投資について

Q1区分所有マンションと、一棟収益物件どちらを購入したほうがよいでしょうか?

それぞれメリットとデメリットがあります。それを把握したうえで、自分に合った方を選択しましょう。

【区分所有マンション】

●メリット

  • ・比較的少額で不動産投資に挑戦できる。
  • ・中古なら数百万円で買える物件もあるため大きな失敗を避けられる。
  • ・マンション管理会社がある場合、管理を委託できる。

×デメリット

  • ・老朽化が進んだ場合、区分所有者全員の5分の4の同意が必要なため建て替えが難しい。
  • ・月々決められた管理費・修繕積立金がかかる。
  • ・管理組合があるため、単独での意思決定が出来ず、賃貸経営上の工夫がしにくい
    (勝手にペット可にすることなどはできない)。

【一棟収益物件】※一棟アパートや一棟マンション

●メリット

  • ・建物が古くなっても、土地が残るため、資産価値が下がりにくい。
  • ・戸数が複数あるため、空室等のリスクを分散出来る。
  • ・リフォームはもちろん、建て替えや用途変更も出来る。

×デメリット

  • ・購入金額が大きくなるため、一カ所にかかるリスクが増える。
  • ・建物の構造によっては銀行借入が難しい場合がある。

Q23割程度の自己資金が無いと不動産投資を始めることはできませんか?

そんなことはありません。金融機関によってはもっと自己資金の基準が低いところもあります。又、現金は無くても、他に不動産を持っていればそれを担保に全額融資を組める場合もございます。いずれにしても様々な要素が関係してきますので、個別にご相談下さい。

Q3収益物件を選ぶ際のポイントは何ですか?

まずは賃貸需要が多い地域かどうかです。これは駅に近いから良いという訳ではなく、駅から遠くても企業が多いとか、大学が近くあるなどという場合は、入居は安定する傾向があります。また、利回りが高いからといって、建物が老朽化している物件を安易に購入すると、メンテナンス費用や近い将来建て替えが必要になってくる場合もございます。中古物件は新築物件に比べて利回りは高くなりますが、購入後の出費も考慮した方が良いでしょう。

Q4購入する収益物件の建物構造は何がいいですか?

一般に鉄筋コンクリート造等のほうが入居者の人気が高く、その他の条件が同じなら、木造等に比べて賃料収入は高く期待できます。その他、構造が影響するものとしては耐用年数があります。居住用物件では、税務上の法定耐用年数は木造で22年、軽量鉄骨造で27年、重量鉄骨造で34年、鉄筋コンクリート造で47年となります。当然、耐用年数が長い=建物が長持ちすることになりますが、税務上は、耐用年数が短い方が1年あたりに計上できる減価償却費の比率が多くなりますので、メリットもあります。

Q5購入後の管理は自分で行なったほうがいいでしょうか?
それとも賃貸管理会社に任せたほうがいいでしょうか?

家賃の入金管理や入居者からの修繕依頼・クレーム対応等を個人が行うのは、時間的・精神的に大変なものです。管理手数料は発生しますが、多くの方が管理会社に委託しています。戸数によりますが、まずはプロに任せて業務の内容を把握し、慣れてくれば自分で管理するのもいいかもしれません。スターツグループには「スターツアメニティー株式会社」という管理会社がございますので、ご相談ください。

Q6不動産投資特有のメリットは何ですか?

ミドルリスク・ミドルリターンという点です。現在の定期預金や国債は、金利が低いため100万円預けても年間で数千円にしかなりません。一方株式等には値動きの激しいものもあり、大きなキャピタルゲインを得られる可能性もありますが、一夜にして価値が数分の一になってしまうこともあります。近年、不動産には、バブル期やその後の景気変動局面のような大きな価格・賃料の変動リスクは少ないため、安定した収入が期待できます。また、一棟であれば建物の価値は年々下落したとしても、土地は残りますので、資産価値が急激に目減りする可能性も低くなっています。

Q7日本は人口が減少しつつあると言われていますが、
収益物件を購入しても大丈夫ですか?

一口に人口が減るからといっても、各地域の減少のしかたは均一というわけではありません。現在も東京をはじめとする大都市圏への人口流入は続いており、加えて一世帯あたりの人数が減少しているため、今のところ世帯数自体は漸増傾向にあると言われています。しかし、もちろんさらなる競争の激化は避けられない状況と考えられますので、物件選別は慎重に行う必要があります。特に、将来的にも需要の見込める地域かを十分に考慮して購入エリアを選択したほうがいいでしょう。

Q8自己資金のみで投資した場合に比べ、融資を受けるとどのような
メリットがありますか?

自己資金のみで投資をすると、返済不能になるというリスクは避けられますが、その分期待できるリターン(賃料収入=インカムゲイン)も低くなりがちです。この点、自己資金に加えて融資を利用した場合、投資金額が大きくなる分、より規模の大きい物件を取得でき、賃料収入も大きくなります。この賃料収入から借入金の返済を差し引いたとしても手残り金が大きくなることが期待できます(レバレッジ効果)。ただし、購入する物件の競争力や資金計画を見誤ってしまうと、賃料の減少や費用の増加等で収支が悪化し、借入金の返済ができなくなってしまう可能性もあります。

Q9購入する物件の現地を実際に見たほうがいいでしょうか?

収益物件の場合、自分が住むわけではないので見ずに買うという方もいますが、事情が許す限り、現地を調査することをおすすめします。満室稼働している場合には室内を確認することができませんが、もし募集中の空室が見られれば、他の部屋についても設備等の大体の仕様がわかります。満室の場合には、外観だけでも調査しましょう。郵便受け、ゴミ置き場、駐車場駐輪場等を見れば、入居者のおおまかな生活レベルやマナーの程度が推測できます。日常清掃や植栽等の状況では、管理会社の業務がきちんとなされているかをチェックできます。修繕が定期的に行われていそうか、建物が良好に保たれているかというのも重要なポイントです。また、近隣や周辺地域がどんな場所かも確認したほうがいいでしょう。「買ったあとになって気づいた」というリスクを減らすためにも、現地を見ることは大切です。

Q10賃料収入(所得)に対してかかる税金はどのようなものですか?

個人での不動産所得は、他の所得と合わせ、所得税の総合課税制度の対象となります。このため、所得金額に対して最低5.105%~最高45.945%(復興特別税含む)の超過累進税率が課されます。4,000万超の所得者に対しては最高税率が適用され、さらに住民税が通常10%ですので、最高で課税所得に対しておおむね55%もの税金を納税することになります。所得税は超過累進課税となっておりますので、所得を家族等に分散すれば個々の所得に対する税率が下がり、全体での納税額は抑えられる場合もあります。

Q11収益物件に係る税申告や節税については、どのように行えばいいでしょうか?

区分所有一室であれば、ご自分で確定申告を行うことをおすすめします。いろいろな発見があり、賃貸経営のヒントを得られることもあるのではないでしょうか。しかし、その他の資産からも収益があったり賃貸経営の規模が拡大してくると、申告業務も煩雑となるため、ほとんどの方は、専門の税理士の先生に依頼されます。税理士にもそれぞれ得意分野があるのですが、弊社では、資産税等、不動産経営に必要な知識に精通した税理士と提携していますので、ご要望に応じてご紹介することも可能です。

Q12収益物件保有時のリスクとして、主なものは何ですか?

賃貸経営のリスクとしては、主に賃料低下リスクと空室リスクがあげられます。

日本の人口減傾向に加えて、景気が悪化すると入居者の所得減少や失業により賃料低下や滞納に見舞われる可能性が高まりますし、建物の老朽化や管理の不良等に伴い賃貸物件としての競争力が低下した場合には空室率が上昇することが考えられます。また、サブリース会社が一括で借り上げていても借り上げ期間の終了はいずれやってきますし、期間中の契約料見直しはあります。収入にひとつのテナントが多くの割合を占めてる場合はテナント解約リスクが発生しますので注意が必要です。その他、融資を受けている場合は、借入金に対する金利の変動リスクがあり、収益性を減少させる大きな要因となります。

Q13不動産投資のリスクやデメリットにはどんなものがありますか?

市場経済の影響を受けるのは他の投資と同様ですが、株式等の金融商品に比べれば、その影響は一般的に軽いと言われています。不動産投資に特有のものをあげるとすれば、不動産は現物投資であり、また「不動」産という言葉が表すように地域と結びついているという性質があり、特有のリスクがあります。例えば天災、人災などにより生じた建物の損壊や経年劣化による資産価値の減少、近隣での周辺環境の変化(会社や学校などの移転、競合新築物件の供給など)による需要と競争力の低下などです。デメリットとしては、比較的投資額が大きいためリスクが集中しがちなこと、換金性、流動性の低さもあげられます。保有期間中のリスクとしては、以下のものが考えられます。

  • ①競争力の低下による空室リスク。
  • ②同じ競争力低下による賃料減額リスク。
  • ③入居者による滞納およびトラブル発生リスク。
  • ④天災・火災などによる突発的な建物の損壊リスク。
  • ⑤経年に伴う老朽化による修繕費用リスク。

Q14不動産投資に適した物件とは、どんな物件でしょうか?

まず第一には、インカムゲインを得やすい、すなわち賃料が得やすい物件になります。つまり、借り手から見て賃料を払うに値する物件かどうかを考える必要があります。まずは、現在の入居者が退去した後も、速やかに次の入居者が見つかりそうかが判断の基準となるでしょう。その際、賃料の減額が見込まれるかについても考えておくことが重要です。

次に、キャピタルゲインの観点から、流動性が高い、すなわち「売却しやすい物件」であることがあげられます。これについては、購入検討者が金融機関からの融資を得やすいかどうかという視点から考えてみましょう。融資を受けるには、各種法規に適合していることは勿論、土地建物の積算評価額が十分であるという点も大切です。

※本サイトの掲載内容は、平成27年1月現在の法令・税制等に基づくものです。