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不動産投資を知る(購入・売却編)

不動産購入編

 

不動産購入の流れ

問い合わせ
いま抱えているご不安をご相談ください。
購入目的に合わせてどんな物件が適切なご提案致します。資産表の作成も承ります。
情報収集
ご希望の条件をもとに未公開情報を優先的にご紹介致します。
物件の検討
収益性や積算価格などを比較・検討しましょう。
現地の確認
実際の不動産投資物件をご案内致します。
資金計画
返済計画と諸経費の算出を致します。融資をご利用の方は、金融機関に事前打診を行います。
購入申込書の提出
購入の意思表示を行い、諸条件の打ち合わせを行います。
契約の準備
必要書類の準備、契約内容の確認をして頂きます。
売買契約
契約書類へのご署名・ご捺印・手付金の授受等を行います。
融資申込・契約
金融機関に融資を申込み、承諾を得ます。その後、金銭消費貸借契約を取り交わします。
引渡し準備
諸契約の継承・切り替え準備や、管理会社などへの連絡も必要です。
残代金決済・引渡し
所有権移転や抵当権設定の登記と同時に、残金の授受、鍵の引渡しを行います。
入居者への通知等も必要となります。
 

不動産購入時における経費

不動産を購入する場合、不動産の本体価格以外にも様々な諸経費が発生します。

1.建物に対する消費税

不動産を購入する場合、土地部分の代金に対しては消費税がかかりませんが、建物部分の代金には消費税(8%)が課せられます。(広告上の不動産価格には消費税額が含まれています。)また、売主が消費税の課税事業者でない場合は、消費税の表示がない場合もあります。

2.不動産仲介手数料

不動産仲介会社の仲介により契約をした場合には仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められています。

3.売買契約書に貼付する印紙税

不動産の売買契約書には契約書1通につき印紙税が課せられます。印紙税は売買契約書に記載された金額によって以下のように納付する税額が異なります。

4.所有権と登記する場合の登録免許税、司法書士手数料

「登記」とは、不動産に関する権利を公示することです。該当不動産を管轄する法務局に備え付けられている「不動産登記簿謄本」または「登記事項証明書」で内容を確認することができます。通常、購入不動産の権利を保全するために、所有権の登記を行います。それにより公に不動産の所有権を主張することが可能となります。
所有権等の不動産の権利を登記する場合には、「登録免許税」という税金を納付する必要があります。また、登記申請を司法書士に依頼すると司法書士手数料が発生します。

<事業用不動産を購入した場合>

不動産の購入代金を金融機関から借り入れ、その担保として抵当権を設定する場合にも、借り入れる債権額に応じて登録免許税が課されます。

5.不動産取得税

不動産を取得したときは、「不動産取得税」という税金が課されます。
事業用不動産の不動産取得税の税率は以下の通りです。

不動産運用時における経費

保有しているだけでかかるコスト「税金」

不動産の特徴として挙げられるのが、保有しているだけでコストが発生することです。
理由や収益の有無にかかわらず、原則すべての不動産に「固定資産税」「都市計画税」が毎年発生します。

「固定資産税」と「都市計画税」の算出方法

固定資産税=固定資産税評価額(課税標準)×1.4%(1年あたり)
都市計画税=固定資産税評価額(課税標準)×0.3%(1年あたり)

※固定資産税
課税標準は原則、固定資産税評価額。現在はほとんどの土地が負担調整措置として一定額減額。

※都市計画税 都市計画で定められた市街化区域内の土地、家屋に対して課税。税率は最高0.3%で不動産の所在する各市町村で異なる。

固定資産税、都市計画税はそれぞれ上記税率が原則ですが、一定の要件を満たした居住用の家屋や、居住用の家屋が建っている土地は減額されるという利点もあります。住宅用に賃貸している場合と、事業用に賃貸している場合とでは、固定資産税の額が大幅に異なります。

住宅用土地については次のような軽減措置があります。(自己居住用でない住宅にも適応されます)

【住宅用地】

200m²までの部分
・固定資産税:6分の1
・都市計画税:3分の1

200m²を超える部分
・固定資産税:3分の1
・都市計画税:3分の2

収入には「税金」がかかる

個人が不動産貸付等で得る収入には所得税が課せられます。不動産所得=総収入金額-必要経費(※)

※必要経費の内訳・・・固定資産税、都市計画税、管理費、入居者募集費用、減価償却費、借入金の金利等

不動産所得は総合課税の対象となるため、他に給与所得等がある場合は合算し、税率・税金が算出されます。
税率は、所得が多いほど高い税率が適用される超過累進税率です。

 

所得税・住民税(所得割合部分)合算税率表

このように不動産投資には税負担はつきものです。家賃収入からは固定資産税、都市計画税、所得税住民税を差し引くと、利回りは低くなります。また所得税、住民税は個人差があり、購入する人によってキャッシュフローベースの利回りも変わるので、購入検討段階でシュミュレーションをする必要があります。

「管理」にかかる経費

不動産投資には運用期間中、管理費用が発生します。
不動産の管理には大きく分けて2つあります。

1.建物管理(維持管理)・・・大規模修繕やバリューアップ工事など
2.入居者(テナント)管理・・・出納管理、更新管理など

 

損益通算

不動産所得が赤字の場合、他の所得の黒字と「通算」できる

家賃収入から各種経費を差し引いた不動産所得は、所得税の対象です。また、前述のとおり、所得税は「給与所得」等、総合課税の対象となる他の所得と合算した「課税所得金額」に対して計算されます。所得税は課税所得金額によって税率が異なるため、不動産所得のマイナスにより税率が下がったりした場合は大きな節税効果が得られます。
不動産購入初年度は、空室が埋まらなかったり、雑費が発生したりで、現金収支がマイナスとなることも考えられます。継続的に持ち出しが出るようでは困りますが、建物の「減価償却費」によって利益がマイナスになっている場合は、実際の現金収支はプラスということになります。

不動産売却編

 

不動産売却時における税金と今後の動向

不動産を売却する場合、売却により得られた利益に所得税・住民税が課されます。これを不動産の譲渡益課税と呼びます。

{不動産の売却価格-(不動産の取得に要した費用+不動産の譲渡に要した費用)}×税率

不動産を売却したことによる利益に対する税金ですので、利益が出なければ税金は課されません。現在、税率は所得税、住民税合計で20.315%(不動産を5年超保有後売却した場合)です。

また、現在は不動産の流通を促進するため、一定の要件を満たした事業用不動産を売却し、新たに投資用不動産に買い替えをした場合等は税金が時限的に優遇されています。(売却して得られた利益の70%~80%までの課税を将来に繰り延べする買換え特例)
これにより、収益性の低いアパートや駐車場を売却して、高収益の不動産を購入する等、不動産の積極的な組み換えが可能となっていますが、平成29年12月31日までの時限的な措置であるため景気回復とともに変更される可能性があります。

コラム

不動産のうち、土地には消費税が課せられませんが、建物には8%の消費税が課されます。消費税が5%から8%への上昇前には一時的に不動産(建物)の売買駆け込み需要が起こりました。今後、さらに消費税が上昇した場合、ダイレクトに建物価格に反映するので、少なからず不動産投資にも影響を与えるでしょう。

※本サイトの掲載内容は、平成27年1月現在の法令・税制等に基づくものです。