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不動産投資を知る(特徴・用語編)

不動産投資の特徴

 

不動産投資は「ミドルリスク、ミドルリターン」

投資には「リスク」が伴います。投資に対して得られる成果を「リターン」と呼びますが、一般的に高いリターンを期待すればリスクも高くなり、低いリターンの投資にはリスクも小さいものです。不動産投資は他の投資に比べるとリスクもリターンも中くらいという意味で「ミドルリスク、ミドルリターン」と言われます。ここでは代表的な投資である預金、株式、不動産におけるリスクとリターンを図にしてみました。

投資商品におけるリスクとリターンの関係

預貯金のリスクはほとんどありません。例えば金融機関の破たん等で預け入れたお金が戻ってこなくなるという可能性はありますが、その可能性は低いものと言えます。その代わりに、金利は非常に低く設定されています。したがって預貯金は、安全性は高いがその分、見返りが低い「ローリスク・ローリターン」の投資商品といえます。

株式投資は、大幅に下落したり、経営破綻によって株式の価値がゼロになる危険性やリスクを伴っています。その代わりに、株式の価値が何倍にもなる可能性があります。このようなことから株式投資は安全性については低い、しかしリターンが高い「ハイリスク・ハイリターン」の投資商品といえます。

不動産のリスクとしては、賃料の下落や空室などにより予定していた収入が得られなかったり、不動産の価値が下落してしまったりという他に、天災地変や火災などの危険性を伴っていますが、基本的にはリスクは限定的かつ、予測可能です。また、土地がある限り価値がゼロになるという可能性は低いことから、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資商品といえます。

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「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」

投資から得られる利益には、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」があります。
投資対象が、買ったときより高く売れたときに得られる利益を「キャピタルゲイン」といい、投資対象を保有することで継続的に得られる利益を「インカムゲイン」といいます。

キャピタルゲインとは、購入した不動産を購入金額以上の値段で売却することで得られる利益のことです。例えば、不動産を1000万円で買って1500万円で売れば、500万円がキャピタル・ゲインです。逆に、値下がりによって損失が出た場合は、この損失をキャピタルロスといいます。

インカムゲインとは購入した不動産を他人に貸すことで得られる賃料収入などのことで、資産を手放さずに安定して継続的に利益を得られます。保有している不動産を月額10万円の賃料で貸したときは、その10万円がインカムゲインとなります。

不動産投資の場合、以前はキャピタルゲイン狙いという時代もありました。
しかし現在では、不動産投資の目的も「インカムゲイン」に移り、不動産の値上がりを期待するのではなく、毎月得られる賃料収入を目的として投資する方が増えています。投資金額(不動産価格)と賃料収入金額の割合を見ると、預貯金よりは高い「利回り」になることが多いといえます。
不動産投資でよく表記される「利回り」とは、購入金額(元本)に対する賃料収入(インカムゲイン)の割合で、収益性の指標となります。

利回り(%)=収入÷不動産価格×100

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出口戦略

例えば、5,000万円で購入した物件が毎年300万円の収入があっても、5年後に売却した際に3,000万円でしか売れなければ、5年間のインカムゲイン1,500万円、売却によるキャピタルロスが2,000万円で、通算でこの投資は失敗と言えるでしょう。不動産の価値はその時の経済状況に左右される面もありますが、基本的に経年により建物価値は減少していきます。しかし、居住用と異なるのは、建物の耐用年数が短くなることで、次の購入者が銀行融資を組みにくくなるなどの弊害が出てくることです。

例えば、10年後に売却をしたいと思って不動産を購入した場合・・・

鉄骨造(耐用年数34年)の物件を購入

購入する方は融資期間14年でしかローンが組めず、多少現金がある方しか、購入できなくなってしまう。
= 売却できにくい物件となってしまう。

景気動向だけではなく、取得物件が希望の売却時期にどのような評価をされるのか、これらの要素も見込んで購入物件を選択することが重要です。

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利回りの考え方

表面利回りの高さだけでは物件の価値は分からない

一般的には、不動産広告等で表示されている利回りは年間賃料収入を不動産価格で割った値、「表面利回り」です。一方、収入から事業に必要な支出(固定資産税、管理費、ランニングコストなど)を差し引いて実質的な手残りベースで算出したものを「実質利回り」と呼びます。不動産購入にあたっては、実質利回りベースでの資金計画を立てることが重要です。

不動産投資の利回りには大きく分けて2つある

表面利回り(%)   年間収入÷不動産価格×100
実質利回り(%)   (年間収入-保有時の諸経費(※1)) ÷ 不動産価格 × 100

(※1)不動産保有時の諸経費。固定資産税、都市計画税、管理費、各ランニングコストなど。

「表面利回り」に対し、「実質利回り」では保有中の諸経費も考慮する分、当然、利回りは低くなります。また保有時諸経費は物件によって大きく異なります。

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レバレッジ効果

手元資金のみで物件を購入する場合に比べて、自己資金に加え物件を担保にした借り入れを行うことでより大きな物件を購入すれば大きな収入を得ることができます。このことをレバレッジ効果といいます。

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不動産投資用語集

元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)
返済額に占める元金の金額が一定の返済方式のことです。元金と利息を合計した返済額は、返済を始めた当初が多く、返済が進むと徐々に少なくなります。金利や返済期間が同じ場合、元利均等返済に比べて元金の減り方が早く、支払利息の総額も少なくなります。
還元利回り(かんげんりまわり)
投資額に対する年間の賃料収入の割合です。「キャップレート」ともいいます。
元利均等返済(がんりきんとうへんさい)
元金と利息を合計した返済額が一定になるローンの返済方法のこと。返済額が一定である為、計画を立てやすい反面、初期のころに利息分を返済する返済構造なので、元金の減り方が遅い面があります。
金融商品取引法(きんゆうしょうひんとりひきほう)
金融商品に関する公正な取引、円滑な流通、公正な価格形成などを確保することを目的とし、証券取引法を全面的に改正することにより平成19年9月に施行された法律です。
減価償却費(げんかしょうきゃくひ)
不動産のうち建物や設備についてそれぞれの耐用年数の間に費用として計上していくもの。建物や設備は長期間にわたり使用するにしたがい少しずつ価値が落ちていくという考えに基づいています。例えば、住宅用のRC造の法定耐用年数は47年、S造は34年、木造は22年であって、購入時に一括して建物代を経費計上するのではなく、毎年少しずつ経費計上することになります。
建設協力金(けんせつきょうりょくきん)
建設資金をまかなうため、入居予定者から長期に返済する条件で借り受ける金銭のことです。支払われる賃料と相殺していく場合が多いです。
減損会計(げんそんかいけい)
主に固定資産(不動産)について現行の会計基準である原価法による薄価と時価を比較し、時価が簿価を下回る場合、その差額を損益計算書において損失として処理をすることをいいます。減損会計では簿価が時価を下回った場合、その含み益は計上しません。
コンバージョン
建物用途を変更し、多くは改装を行うことで再利用すること。例えば空室の多いオフィスだった建物を、居住用としての設備を充実させて住居に変更したり、ビジネスホテルをオフィスビルに変更するなどのケースがあります。古い建物を現在のニーズに合った形に転用することで収益性を高めます。
サブリース
転貸借のことをいいます。特に不動産賃貸において、不動産管理会社等が一括借り上げし、入居者に転貸する方式のことを指します。賃貸経営において貸主は、空室の心配や賃料延滞などいくつかのリスクを抱えています。サブリースでは、これらのリスクを転貸人である会社が引き受けることになるため、所有者は安心して手間をかけずに賃貸経営を行えるというメリットがあります。但し、当然貸主が負うリスクをサブリース会社が負うわけですから、その場合の賃料は直接借主とやりとりする場合より低くなります。一般的には直接借主と結ぶ賃料の8~9割程度が多いようです。
Jリート(じぇいりーと)
日本における不動産投資信託のことで、証券取引所に上場されています。
投資家から集めた資金を元にオフィスビル、商業施設、マンションなどに投資を行い、そこから得られる賃料収入から費用を差し引いた収益を配当金として分配します。
信託受益権(しんたくじゅえきけん)
一般的には「信託財産から生じる利益を受け取る権利」のことを言います。信託化された不動産には流通課税を軽減できるメリットがあり、ノンリコースローンを活用する際には一定のデューデリジェンスを経た物件だと判断され、評価を受けることも出来ます。
底地(そこち)
借地権等が設定されている土地の所有権を底地権といいます。
定期借地権(ていきしゃくちけん)

定期借地権は、平成4年8月に施行された「借地借家法(新法)」により設定された借地権です。従来の借地権とは異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はありません。この制度により、土地の所有者は従来に比べ安心して土地を貸すことができ、借主は、従来より少ない負担で良質な建物(住宅)を持つことができます。土地の賃貸借が円滑に行われることが期待でき、住宅・宅地政策上も有効な制度とみられています。

定期借地権には次の3つのタイプがあります。

  • ・一般定期借地・・・借地期間を50年以上としたもの。期間の満了に伴い、原則として借主は建物を取り壊して土地を返還する必要がある。
  • ・建物譲渡特約付借地権・・・契約後30年以上経過した地点で土地活用所持者が建物を買い取ることをあらかじめ約束しておくもの。買い取った時点で借地権がなくなります。
  • ・事業用借地
    借地期間を10年以上 50年未満とし、事業用建物を建てて利用するための定期借地権で、住宅には使えません。
DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)
不動産鑑定評価手法の収益還元法の一つであるDCF法に、将来のキャッシュフロー不確実性(損失可能性)を加味して、不動産の価値をより精度の高い確率手法により計算する方法です。Jリート(不動産投資信託)では保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされています。
ノンリコースローン
非遡及型のローンのことです。融資をした金融機関はローンの返済原資を担保不動産のみに限定し、それ以上の返済責任を追及しないローンのことをいいます。よってローン借入者は担保不動産を手放せば仮に借入金の全額の返済ができなくともそれ以上の責任を負いません。もちろん連帯保証人は不要でその他の財産への影響もありません。
パフォーマンス
投資利益率のことです。投資をし、どれだけの成果が出たかを意味し、多くの利益が得られることをパフォーマンスが良いと言います。
バリューアップ
収益不動産の収益性や不動産価値をより高めることをいいます。そのためにリノベーションやコンバージョンを検討、実施したり、PM(プロパティマネジメント)の質を高め管理面からも価値を高める工夫をすることです。
不動産投資法人(ふどうさんとうしほうじん)
有価証券(投資証券)を発行して投資家から資金を集め、不動産の保有・運用をする法人をいいます。
プロパティマネジメント
収益不動産の建物管理、テナント入居者募集管理、建物修繕業務、キャッシュフローの入出金管理業務、レポート業務があり、これらを効率的にマネジメントすることにより対象不動産の生み出すキャッシュフローの最大化を図る業務。
分配金(ぶんぱいきん)
分配金とは不動産投資信託の投資法人において、利益の分配として投資家に対して支払われる金銭のことです。
ポートフォリオ
リスク分散のための資産の組み合わせのことをいいます。資産のポートフォリオとして、現金、株式、不動産にわける等という時に使います。不動産ファンド会社などでは収益不動産の規模、エリアなどを戦略的に分散することをいいます。
簿価(ぼか)
帳簿価格の略称。企業会計においては、会社が所有する資産の帳簿上の価格のことをいいます。
擁壁(ようへき)
人工的な工作物で斜面(法面)を保護する壁のことです。
与信(よしん)
金融機関などが、人物の信用評価を行い、信用する貸出限度額を設定することをいいます。
レバレッジ
「てこ」の原理のことをいいます。借入を利用し、自己資金よりも大きな投資を行う方法です。小さな力で大きな物を動かすことからこのように呼ばれています。収益不動産の利回りが借入れ金利より高ければ有効に作用します。
レントロール
一棟の建物において各テナント、入居者の占有する階、部屋番号、テナント又は入居者名、契約時期、賃貸面積、賃料、管理費、敷金、礼金、更新料等を一覧にまとめたもののことをいいます。

※本サイトの掲載内容は、平成27年1月現在の法令・税制等に基づくものです。