TOP > 投資コンサルティング > 資産継承

資産継承のための収益不動産購入買い換え

資産継承目的の方向け物件一覧

基本知識

どんな方に資産組み換えが必要か?

  • 築年数の古いビル・マンションを所有
  • 稼働率の悪いマンションや駐車場を運営
  • 遊休地がある
  • 物件が各地に点在していて管理しきれない

上記に当てはまる方は、収益性の検証(検討)・どの物件を保有しどの物件を売却もしくは買い換えるべきかを把握する必要があります。

収益不動産の運営には様々なリスクがあります。賃料下落・空室増加・修繕費の負担・自然災害など長期的な運営のためには、これらのリスクに加え、街の発展性やもっとも有効な活用法は何かなど様々な見地から考えなくてはなりません。

そして、現在所有している不動産が、次の世代でも継続的に収入が得られる物件かどうかを検証する必要があります。そのうえで時代の変化やニーズに合わせた不動産に組み替えることが安定収入につながるものと考えます。市況の変化や税制面のタイミングも考慮したうえで保有資産の維持、資産組み替え、単純売却などをご検討ください。

特定事業用資産の買換え特例

特定事業用資産の買換え特例は、現在の譲渡所得税の納税原資に不安がある方にメリットがあります。この制度では、事業(賃貸事業も含む)の用に供している特定の資産を譲渡し、所定の期間内に特定の資産を取得して、その取得の日から1年以内に当該取得資産を事業の用に供する場合に適用できます。特定の事業用資産の譲渡をして、それより高額な事業用の買換資産を期限内に取得した場合、当該譲渡による実際の収入金額の70%(東京23区内の場合)を超える金額に相当する金額の譲渡があったものとされ課税を将来に繰り延べることができます。

事業用資産の買換えの要件

  1. 売却する資産(譲渡資産)と購入する資産(買換資産)は、共に事業用のものに限られます。
  2. 譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまるものであることです。
    この組合せには複数のパターンがあります。
  3. 買換資産が土地であるときは、取得する土地の面積が、原則として譲渡した土地の面積の5倍以内であることです。この5倍を超えると、超える部分は特例の対象となりません。
  4. 資産を譲渡した年か、その前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に買換資産を取得することです。
  5. 事業用資産を取得した日から1年以内に事業に使うことです。なお、取得してから1年以内に事業に使用しなくなった場合は、原則として特例は受けられません。

ケーススタディ

資産継承のポイント

保有不動産全体を検証し、将来的に資産を継承するにあたり、以下のカテゴリーに分類してみましょう。

  • 継続的に保有していく不動産
    自宅や収益性の高い物件など
  • 売却する不動産
    収益性が低い物件は、売却し、収益性の高い物件に買い換える、または別の金融資産に換える
  • 保有を前提に有効活用していく不動産
    管理や賃貸条件を整備する

組み換えを行う上で、税金の特例などを上手に利用し、また不動産運営上有利な形に変えておくことが重要です。これらの対策には、時間のかかる事も多いので、早めに分析し着手する必要があります。

  • 2の資産組み換えの場合、特定事業用資産の買換特例を利用して、節税しつつ進めることがポイントです
  • 3の場合、土地として売却することも考え現在の賃貸借契約条件を見直し、定期借家契約へ切り換えておくという対策もあります
  • 兄弟での共有名義の不動産などは、一人の意思では使用も処分も難しく使い勝手が悪いため、次世代の相続時のことも考え、早めに売却を検討することをおすすめします

こんな物件がおすすめ

  • 事業用資産の買換え特例が使える土地300㎡以上
  • 新築・築年数が浅い物件
  • 駅から近いなど利便性が高い物件

資産継承目的の方向け物件一覧

※本サイトの掲載内容は、平成27年1月現在の法令・税制等に基づくものです。