TOP > 投資コンサルティング > 相続税対策 > 基礎知識と対策ポイント

相続税対策のための収益不動産購入

相続税対策向き物件一覧

基本知識

相続税法は民法を基準に法令が作られており、相続税の仕組みを把握するには、民法の基礎知織が求められます。

相続の開始・法定相続人について

相続は死亡によって開始し、このときから被相続人の財産に付帯する一切の権利義務について相続人は継承します。

法定相続割合と相続税額について

相続対策3つのポイント

相続税は、平成27年度の税制改正で基礎控除額の引き下げや最高税率の引き上げがなされ、富裕層にとって特に負担の大きいものになったと言えます。事前対策の見直しを考えている方も多いのではないでしょうか。そこで、相続対策を実行するためのポイントについて整理してみましょう。
相続対策には、相続税の節税納税資金の確保、それにスムーズな遺産分割、この三つがポイントになります。相続税の節税には、事前の準備が欠かせません。

相続税の節税対策

生前贈与を活用
  • 現預金、有価証券の暦年贈与
  • 不動産持分の暦年贈与
  • 特例を用いた配偶者への住宅贈与
  • 「住宅資金贈与特例」を使う
  • 「相続時精算課税」制度を使う
遊休地や底地の
整理と活用
  • 遊休地の活用
  • 底地の対策
資産の転換を
考える
  • 現預金を不動産に換える
  • 土地から建物に買い換える

相続税の節税対策
生前贈与を活用する

現預金、有価証券の暦年贈与
贈与税の年間の基礎控除110万円をフル活用して、子本人だけではなく、その家族も含めて贈与していきます。
例えば子に配偶者と孫2人がいるような場合、それぞれに110万ずつ、年間440万円が非課税で贈与できます。
不動産特分の暦年贈与
土地を長男に相続すると決めた場合、その子の家族全員に毎年、その年の基礎控除額相当の持分割合を贈与していきます。建物を贈与する時は賃貸マンションなどの収益物件が有利といえます。
特例を用いた配偶者への住宅贈与
婚姻期間20年以上の配偶者間では、住まい(土地・建物)を2,000万円まで贈与しても無税です(配偶者控除の特例)。住まいの土地部分を基礎控除額分も合わせ2,110万円の評価分まで持分移転するのが最適です。
「住宅資金贈与特例」を使う
平成26年中の親や祖父母から20歳以上(所得2,000万円以下)の子などへのマイホーム資金の贈与は500万円、省エネ性と耐震性を備えた住宅は1,000万円まで非課税となります。(平成27年度税制改正により、非課税額1,000万円、省エネ住宅は1,500万円に拡充延長される見込み)
「相続時精算課税」制度を使う
60歳以上の親または祖父母(マイホーム資金に限り、贈与者の年齢制限がないという特例が平成31年6月30日まで延長予定)から20歳以上の子または孫に、原則として贈与財産の種類およびその使い途は限定されず、2,500万円までであれば贈与しても贈与税は非課税となる制度で、相続時に精算課税されます。

相続税の節税対策
遊休地や底地の整理と活用

遊休地の活用
土地は保有しているだけでも、固定資産税がかかります。建物が建っていないと住宅用地の課税標準の特例等の軽減措置も無いため、かなりの負担になります。駐車場としての運営は確かに手間もかからず、また、売却するときにたいへん便利です。しかし、固定資産税が高く、また、相続時の評価も高いので、その面からも有利とはいえません。
アパートや定期借地権付住宅を計画してみるのもひとつの方法と言えます。
底地の対策
借地人に貸している土地(底地)は、賃料が固定資産税程度ということも珍しくなく、収益性が低いのに加え、自己使用できないため売却も難しく、相続時に問題となるケースが多いのが実情です。これについての対策は、以下の通りです。
  • 借地権の一部と底地の所有権の一部を交換して、お互いを自由に使用できる所有権の土地に変えます。固定資産の交換特例があるため交換差金の授受がなければ、譲渡所得税もかかりません。
    そこで、ここにアパートなどを建築して有効活用をはかりながら相続税対策を立てるわけです。また、自用地にしておくと売りやすく、将来の納税用資金としやすくなります。
  • 借地権を買い戻して、アパートやマンションを建設します。借入による相続税の軽減も可能です。
  • 底地を借地人に売却し、将来の納税資金を確保します。
  • 賃貸マンションやアパートを建築し、一部を借地人の借地権と等価交換する方法もあります。

相続税の節税対策
資産の組み換えを考える

現預金を不動産に換える
金融資産は時価評価ですが、土地の評価は更地であっても公示地価の約70%から80%ぐらいの評価という相続税法の評価方法を利用した節税です。また、建物は建築費や購入価格ではなく固定資産税評価額で評価されます。実際にかかった建築費などの約50%で評価されるので、大きな評価減になります。
土地から建物に買い換える
等価交換を行なうことや、未活用地を売却して収益物件に買い換えることなどが考えられます。土地の評価は上昇することもありますが、建物の評価は必ず下がるというところがポイントです。

こんな物件がおすすめ

  • 実勢価格と相続税評価額に乖離がある物件
  • 新築物件や築年数の浅い物件
  • 高層マンションの上層階

相続税対策向き物件一覧

※本サイトの掲載内容は、平成27年1月現在の法令・税制等に基づくものです。