TOP > 投資コンサルティング > 利回り重視

利回り重視の方の不動産投資

利回り重視の方向けの物件一覧

基本知識

『リスクと利回りは正比例する』

高利回りの物件を購入するためには、多少のリスクを覚悟する必要があります。何の問題もない物件は比較的高額でも買い手がつくため、高利回り物件=賃料収入に対して価格が低めの物件には、何らかのデメリットがあることが多いといえます。

高利回りの物件を購入するためには、多少のリスクをとる必要があります。何の問題もない物件は比較的高額でも買い手がつくため、高利回り=賃料収入に対して価格が低めの物件には何らか大きなデメリットがあることが多いのです。

収益不動産のデメリットとは

利回りを重視して選択した物件には、このようにさまざまなデメリットが存在していることが多いといえます。しかし、デメリットばかりではありません。例えば築年数が古い物件を選ぶケースでいうと、現に稼働している中古物件ならではのメリットもございます。

中古物件のメリット

運用時の不安を解消する重要なポイントがあらかじめわかる

  • 購入価格は新築に比べて低いが、家賃はそこまで下がらない
  • 実際の建物の状況を確認できる
  • 実質ベースのランニングコストがわかる
  • 管理状況や入居状況が確認できる

リスクを把握することが重要!収益物件を購入するときには、その物件にどのようなデメリットがあり、それによってどのようなリスクが考えられるかを把握し、対策をとることが大切です。上記を理解していれば、購入時、表面利回りだけに惑わされずに済むのではないでしょうか。

中古の物件は融資が組みにくいと言われますが、金融機関によっては対応している融資もあります。当社で融資についても提案させて頂きます。また、ご用意頂く自己資金は、物件価格の2~3割程度が目安になります。

コラム『土地価格を抑えて利回りを確保』

下図のように旗竿型の土地(一般に敷地延長の土地という)は、整形地に比べて、土地の価格が下がります。しかし一方で、その上に建つアパートやマンションの賃料は、土地の形状にそれほど左右されません。そのため、土地取得代は抑えられ、収益は確保されるため利回りが上がります。

敷地延長の土地価格は整形地の約7割相当
A.整形地であれば約230万円(坪/路線価)
B.敷地延長であれば約160万円(坪/路線価)

利回りを重視される方の不動産購入のポイント

収益不動産の魅力は賃貸収入ですので、利回りの高い物件は当然魅力的です。しかし、収益物件の利回りは高くなるのは、その物件に相応のリスクがあるからです。しかし次の点をよく理解した上で知恵や工夫を凝らすことで、リスクは軽減できるかも知れません。そのとき、高利回り物件はまさに高収益をもたらす物件となります。

  • 法定耐用年数は建物の構造別に設定されていますが、その残りの年数しか
    銀行融資は受けられないのが原則です。
    (但し、金融機関、金利などの条件によっては長期融資の可能性もあるので、まずは相談下さい)
  • 築年数の経過した木造アパートなどは通常融資が組みにくいため、利回りが
    高い物件が多いです。
  • 容積率オーバーや、違法物件なども同じく利回りが高く設定されているので、改善の余地があるのかをチェックすべきです。
  • 利回りは多少低くとも、有利な条件で融資を受けられる物件
    レバレッジ効果を考えると実質的な利回りは向上します。