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所得税対策のための収益不動産購入

所得税対策向き物件一覧

基本知識

日本では、土地を持っているだけで、固定資産税という税金がかかりますが、土地を利用していなかったり空き地にしていると、この固定資産税は経費になりません。

利用していない土地に賃貸マンションを建設し、家賃収入を生み出す「事業」として土地を利用したときは、この固定資産税は経費となります。
さらに、賃貸マンションの建物部分は、経年による資産価値減少分を減価償却費として経費に計上できます。

不動産の収入は不動産所得として、所得税の課税対象となります。
不動産所得が赤字になれば、事業所得や給与所得など一緒に損益通算をすることができます。
その結果、所得税を節税することも可能となります。

所得に対する税率

法人の場合

  法人実効税率
400万円以下 21.42%
400万円超
800万円以下
23.20%
800万円超 36.05%

※平成26年10月1日~平成27年3月31日開始事業年度

個人の場合(所得税、住民税合算税率)

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 15% 0円
195万円を超え、330万円以下 20% 97,500円
330万円を超え、695万円以下 30% 427,500円
695万円を超え、900万円以下 33% 636,000円
900万円を超え、1,800万円以下 43% 1,536,000円
1,800万円を超え、4,000万円以下 50% 2,796,000円
4,000万円超 55% 4,796,000円

例えば・・・

個人で課税所得2000万円の場合
所得税の納税額 5,204,000円

日本の所得税の税率は累進課税ですから、高所得者にとって所得税の納税は大きな負担です。とはいえ、節税のために利益を出さないのでは本末転倒です。しかし、収益不動産を保有し利益を出し、必要な経費を最大限に利用して節税し、いざという時にはきちんと修繕費を捻出するような計画的な戦略は可能です。特に建物の減価償却費と不動産管理法人の設立には有利な点が多くあるようです。ここでは一般的に考えられる所得税対策と、管理法人設立によるメリットについてご説明します。

所得税対策のポイント

資産管理法人の設立

  • 所得が大きくなればなるほど、法人の税率は個人の税率よりも低くなります。
    (上記の表を参照)
  • 法人を設立し不動産運営を行うことで、役員報酬の計上により所得を分散できます。
    (家族を役員とし、報酬を支払うなど)
  • 法人の場合は損失の繰越が9年間可能であり、損失を出した場合、その翌年からの収益を薄めることができ、節税効果が大きいといえます。

減価償却費を活用する

  • 節税のポイントはいかに減価償却費を大きく活用するかです。そのためには、土地部分に比べて建物部分の評価が大きく、築年数が新しい物件を選ぶ事が重要です。
  • 高層マンションの区分所有物件などは建物割合が大きく、減価償却費も大きくなるため有効に活用できます。
  • 中古一棟収益物件を購入する際は、土地と建物の価格の割合をチェックし、可能であれば建物の割合を高めます。
  • 法定耐用年数を超える物件でも減価償却費を計上することは可能です。

区分マンションや、土地よりも建物の評価が高い一棟収益物件は節税効果が高い。

  • 減価償却(実際には支出を伴わない経費)
  • 借入金の利息
  • 不動産運営に係わる費用を経費計上できる
    (管理委託料、固定資産税等、 修繕費、雑費等)

こんな物件がおすすめ

  • 土地に対して建物の評価割合が高い物件
  • プレミアム住戸やペントハウスなどの区分所有マンション

所得税対策向き物件一覧

※本サイトの掲載内容は、平成27年1月現在の法令・税制等に基づくものです。